#36 Construire un parc immobilier côté en bourse
Découvre le monde de l'immobilier côté afin de te construire un patrimoine immobilier diversifié.
Pour les nouveaux arrivants, voici un petit rappel :
Clean Your Finance c’est quoi ?
C’est une newsletter pour toutes celles et ceux qui veulent apprendre des choses concrètes, faciles à mettre en place dans leurs finances personnelles. Nous ne sommes pas là pour devenir riche ou partir à la retraite à 30 ans (quoique 😁), mais peut-être juste pour mettre de l’argent de côté et investir afin de commencer à se créer une rente, un patrimoine afin de répondre à vos objectifs de vie.
Je vous partagerai mes connaissances et mes expériences en étant le plus concret possible. Mais sachez que tout investissement comporte des risques et que je ne suis pas un conseiller.
Bonjour à tous !
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Un grand merci à toutes et à tous pour vos retours et partages.
D’ailleurs si tu souhaites toi aussi en faire partie :
Je vous présente régulièrement des REIT mais il est temps aujourd’hui de vous présenter l’ensemble de l’industrie afin de vous donner les clés pour être autonome et vous construire votre propre parc immobilier côté en bourse 😉.
Remarque : Je vais me concentrer volontairement sur le marché Américain mais ce modèle existe dans de nombreux pays.
Qu’est-ce qu’un REIT ?
Un REIT est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers afin de générer des revenus. Les REIT permettent à quiconque d'investir dans des portefeuilles d'actifs immobiliers de la même manière que nos fameuses SCPI.
La plupart des REIT fonctionnent selon un modèle économique simple et facilement compréhensible. Ils louent des biens immobiliers et perçoivent des loyers sur ses biens immobiliers.
Les REIT doivent verser au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires.
Rien qu’aux États-Unis, les REIT possèdent environ 575 000 propriétés et 15 millions d'acres de terres forestières.
Les REIT investissent dans un large éventail de types de biens immobiliers :
Bureaux
Immeubles d'habitation
Entrepôts
Centres commerciaux
Installations médicales
Datacenter
Antenne cellulaire
Hôtels
Etc…
Généralement, on peut classer les REIT selon 13 secteurs immobiliers :
VENTE AU DÉTAIL (17%)
Les REIT de vente au détail possèdent et gèrent des biens immobiliers commerciaux. Les REIT à bail net possèdent des propriétés indépendantes et structurent leurs baux de manière à ce que les locataires paient à la fois le loyer et la majorité des dépenses d'exploitation.
RÉSIDENTIEL (14%)
Les REIT résidentiel possèdent et gèrent diverses formes de résidences. Cela comprend les immeubles d'habitation, les logements étudiants, les maisons préfabriquées et les maisons unifamiliales. Certains se concentrent également sur des marchés géographiques ou des catégories de propriétés spécifiques.
INFRASTRUCTURE (11%)
Les REIT d'infrastructure possèdent et gèrent des biens immobiliers d'infrastructure. Les types de propriétés comprennent les câbles à fibres optiques, les infrastructures sans fil, les tours de télécommunications et les pipelines d'énergie.
BUREAU (10%)
Les REIT de bureaux possèdent et gèrent des immeubles de bureaux. Certains mettent l’accent sur des catégories ou zones spécifiques de locataires, comme les agences gouvernementales, les entreprises de biotechnologie, les quartiers centraux des affaires ou les zones suburbaines.
SOINS DE SANTÉ (10%)
Les REIT de soins de santé possèdent et gèrent une variété de biens immobiliers liés aux soins de santé. Cela comprend des résidences pour personnes âgées, des hôpitaux, des immeubles de bureaux médicaux et des établissements de soins infirmiers qualifiés.
INDUSTRIEL (7%)
Les REIT industriel possèdent et gèrent des entrepôts et des centres de distribution. Les REIT industriels jouent un rôle important dans l'infrastructure du commerce électronique et contribuent à répondre à la demande de livraison rapide.
DATACENTER (7%)
Les REIT datacenter possèdent et gèrent des installations que les clients utilisent pour stocker des données en toute sécurité. Les REIT de centres de données offrent une gamme de produits et de services pour aider à assurer la sécurité des serveurs et des données.
DIVERSIFIÉ (6%)
Les REIT diversifiés possèdent et gèrent un mélange de types de propriétés. Par exemple, les REIT diversifiés peuvent détenir des portefeuilles composés à la fois d’immeubles de bureaux et de commerces de détail.
HÉBERGEMENT/CENTRES DE VILLÉGIATURE (5%)
Les REIT d'hébergement possèdent et gèrent des hôtels et des centres de villégiature.
BOX DE STOCKAGE (5%)
Les REIT de box de stockage possèdent et gèrent des installations de stockage.
SPÉCIALITÉ (4%)
Les REIT spécialisés possèdent et gèrent une combinaison unique de types de propriétés. On y retrouver par exemple des casinos, des terres agricoles.
FORÊT (3%)
Les REIT ont pour actif des forêts et se spécialisent dans la récolte et la vente de bois.
HYPOTHÈQUE (1%)
Les REIT hypothécaires fournissent du financement pour l'immobilier en achetant ou en créant des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
Pourquoi investir dans les REIT ?
Les REIT ont toujours généré des rendements globaux compétitifs et leur corrélation relativement faible avec d’autres actifs permet de réduire le risque global du portefeuille.
Depuis 40 ans, la performance des REIT aux USA est de 12% par an, ce qui est plus que la plupart des indices 🔥. Mais attention, la période passée était propice aux REIT avec une baisse constante des taux sur toute la période.
Comment analyser un REIT
L’analyse fondamentale d’un REIT s’effectue comme une entreprise classique. Cependant, il y a certains indicateurs à privilégier étant donné le caractère spécifique des REIT à devoir gérer uniquement de l’immobilier. Voici ce que je regarde.
Croissance pérenne
Tout d’abord, je regarde la croissance moyenne du chiffre d’affaires sur 5, 10, 20 ans afin de m’indiquer une tendance globale.
Ensuite, pour m’assurer que la croissance est pérenne, je m’assure que les FFO/Action (Funds From Operations) ou AFFO/Action progressent.
Tous les indicateurs sont à regarder par action car les REIT sont friands de dilution, donc d’émission de nouvelles actions afin de financer certaines opérations.
Définition FFO : Le FFO est une mesure spécifiquement utilisée dans le secteur des REIT. Il correspond à la génération de cash-flows opérationnels. Ce qui permet d’avoir une meilleure visibilité sur les activités opérationnelles de l’entreprise sur la gestion de ses biens immobiliers.
Pour terminer, je regarde la typologie de la croissance. Elle peut être soit :
Interne (augmentation des loyers, réaménagement, rénovation, etc…)
Externe (acquisition ou construction d’un bien, achat d’un autre REIT, etc…)
L’idéal est d’avoir un mix des deux mais j’ai une préférence pour la croissance interne, ce qui permet à l’entreprise de continuer de croître dans des périodes incertaines comme aujourd’hui.
Pour analyser cela, je m’attache au ratio NOI (Net Operative Income) à périmètre constant. Ce ration m’indique s’il y a eu une croissance ou non pour un parc immobilier constant.
Si la société ne communique pas sur ce ratio, je m’attache à la croissance des loyers.
Environnement & Marché
Maintenant que nous avons validé la croissance du REIT, il faut comprendre dans quel environnement l’entreprise se situe car il est nécessaire d’évoluer dans un marché croissant et positif.
Prenons l’exemple du résidentiel qui est un secteur parlant pour tout le monde, il faut surveiller de près :
la migration de la population sur les différentes zones géographiques
la croissance du travail
la construction de nouvelles propriétés
Chaque secteur à ses propres particularité avec des avantages et des inconvénients.
Par exemple, le secteur des datacenter est porté par la forte croissance des données sur internet, le cloud, l’IA, etc…
Mais, un datacenter nécessite dans son fonctionnement de fortes dépenses récurrentes.
Locataire
Une fois le marché compris, il faut analyser les locataires de l’entreprise. Sans locataire, un REIT n’est rien ! C’est la partie la plus importante.
Voici une liste de questions non exhaustive pour vous aider à analyser la qualité des locataires.
Est-ce que les biens sont loués à des particuliers ou des entreprises ?
Quel est le taux d’occupation ? On recherche d’être au plus proche de 100%.
Est-ce que la base de locataire est bien diversifiée ? Mieux vaut 100 locataires plutôt qu’un en cas de défaut de paiement.
Quel est la durée moyenne des baux de location ? Des baux de longue durée améliore la visibilité pour l’entreprise.
Est-ce qu’il y a des augmentations de loyers prévues dans le bail ? Les augmentations peuvent être “naturelles” ou indexées sur l’inflation.
Est-ce que les locataires ont des difficultés à payer le loyer ?
Quelle est la charge que représente le loyer sur le locataire ? Plus la charge est faible, plus l’entreprise a de chance de récupérer le loyer, voire d’augmenter régulièrement les loyers.
Gestion de la dette
Les REIT étant obligé de verser au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires, ils doivent pour croître utiliser du levier.
Ils le font à travers l’émission d’actions (d’où l’importance de regarder les indicateurs par action) ou via de la dette.
De ce fait, les REIT sont très fortement endettés. Ce qui ne pose pas trop de problème lorsque les taux sont bas mais avec la récente hausse des taux, le cout du crédit n’est plus le même.
Voici une liste de questions non exhaustive pour vous aider à analyser la dette d’un REIT :
Quelle est la note de crédit de l’entreprise ? Plus elle proche de A, moins elle paiera cher sa dette.
Est-ce que la dette est à taux fixe ou variable ?
Quel est le taux moyen et la durée moyenne de la dette ?
Quelles sont les échéances de la dette ?
Quel est la dette par rapport à l’EBITDA ?
Quel est la dette par rapport aux actifs immobiliers ?
Exemple avec l’analyse de Alexandria Real Estate :
Alexandria a une note de crédit de BBB+. ARE a d'excellentes mesures de la dette. Ils ont un ratio dette/EBITDA ajusté de 5,1x, un ratio dette/capital à long terme de 30,5 % et un ratio de couverture des charges fixes de 26,6x à la fin du 2ème trimestre 2023.
La dette d’ARE est à 99,2 % à taux fixe, avec un taux d'intérêt moyen pondéré de 3,69 % et une maturité de 13,4 ans. De plus, ARE dispose de 6,3 milliards de dollars de liquidités totales en août 2023.
Et pour couronner le tout, Alexandria n'a également aucune dette arrivant à échéance avant 2025 😍. Cela laisse le temps d’observer l’évolution des taux directeurs de la FED 😉.
Dividende
Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la sécurité d’un dividende pour un REIT est le ratio de distribution des FFO ou AFFO.
SI ce taux est supérieur à 100%, préparez-vous à une coupe du dividende.
Généralement, les REIT sont aux alentours de 80% mais j’ai une préférence pour les REIT conservateur ayant un taux inférieur à 60%.
Cela laisse de la marge pour allouer ce capital restant pour diminuer la dette, effectuer des acquisitions et améliorer le parc immobilier existant.
Évaluation & Valorisation
Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la valorisation d’un REIT est le multiple Prix/FFO ou Prix/AFFO.
J’utilise cette donnée pour :
Comparer plusieurs REIT entre eux (souvent du même secteur)
Comparer par rapport à la moyenne historique des dernières années
Vous l’aurez compris, je n’utilise pas le PER comme on pourrait le faire sur les autres actions en bourse.
Remarque : Actuellement, la plupart des REIT se négocie à des multiples inférieurs qu’historiquement, cela s’explique en partie par la hausse du coût de la dette.
C’est terminé pour aujourd’hui !
Mais pour ne pas te laisser seul, voici une liste d’analyse que j’ai déjà effectuée 👇
Remarque générale : Tous les ratios présentés ci-dessus sont présent dans les rapports trimestriels et annuels de chaque entreprise mais certaines plateformes agrègent cela pour vous faciliter votre analyse.
Pour les REIT, j’utilise la version gratuite de Alreits, c’est vraiment une pépite 💎.
À vous !
Qu’avez-vous pensé de cette édition ?
Bonne lecture 💸
Et comme toujours…Soyez conscient des risques. Toute opération d’investissement comporte des risques de perte en capital. N’investissez jamais de l’argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement 😊. Les informations présentées sur cette page, vous sont communiquées à titre purement informatif et ne constitue ni un conseil d’investissement, ni une offre de vente, ni une sollicitation d’achat. C’est un guide pour les curieux et les curieuses qui veulent se lancer dans des investissements ou simplement mieux gérer leurs finances perso. Il est toujours important de bien réfléchir et de croiser les données avant de se lancer 😉
Super complet merci 👍