#27 Investir dans la croissance de l'e-commerce via les centres logistiques - Prologis

2,8% du PIB mondial transite chaque année dans les centres de distribution de Prologis

Pour les nouveaux arrivants, voici un petit rappel :

Clean Your Finance c’est quoi ?

C’est une newsletter pour toutes celles et ceux qui veulent apprendre des choses concrètes, faciles à mettre en place dans leurs finances personnelles. Nous ne sommes pas là pour devenir riche ou partir à la retraite à 30 ans (quoique 😁), mais peut-être juste pour mettre de l’argent de côté et investir afin de commencer à se créer une rente, un patrimoine afin de répondre à vos objectifs de vie.

Je vous partagerai mes connaissances et mes expériences en étant le plus concret possible. Mais sachez que tout investissement comporte des risques et que je ne suis pas un conseiller.

---

Bonjour à tous !

J’espère que vous allez bien !

Vous êtes désormais 1023 abonnés à suivre mes aventures 👌.

Un grand merci à toutes et à tous pour vos retours et partages.

D’ailleurs si tu souhaites toi aussi en faire partie :

Pour les intéressés, il existe une application pour lire directement la newsletter et interagir avec le reste de la communauté 😎

On se retrouve pour une nouvelle analyse d’un REIT américain évoluant dans le secteur de la logistique 😉.

Aujourd'hui, je vous propose donc de découvrir Prologis, un REIT américain gérant des centres logistiques !

Présentation générale

Prologis est un REIT industriel spécialisé dans l'immobilier logistique situé sur des marchés à forte croissance et à fortes barrières à l'entrée. PLD possède ou détient une participation dans 5 489 propriétés qui englobent 1,2 milliard de pieds carrés dans 19 pays. 

À ce jour, PLD compte 6 600 clients occupant 98,0 % du parc immobilier avec une durée moyenne pondérée des baux d'environ 5 ans.

Prologis est la plus grande fiducie de placement immobilier (« FPI ») industrielle avec une capitalisation boursière actuelle de 115,3 milliards de dollars. En plus de leurs propriétés existantes, PLD a investi 38,4 milliards de dollars dans des réserves foncières pour le développement et l'expansion future.

Avec la croissance attendue du commerce électronique, l'immobilier industriel et les centres de distribution devraient connaître une demande croissante, faisant de l'immobilier industriel l'un des secteurs les plus attractifs pour investir actuellement.

Pour vous donner une idée de l'importance des entrepôts de Prologis pour le commerce mondial, 2,7 billions de dollars (2,8 % du PIB mondial) transitent par leurs centres de distribution chaque année ! Il s’agit tout simplement du leader dans son domaine.

Egalement, ils sont n°2 aux USA sur l’installation de panneaux photovoltaïque. Car oui, ils louent les entrepôts à de grandes entreprises, mais ils louent aussi les toits de ces mêmes entrepôts à des sociétés évoluant dans le domaine de l’énergie. Ce qui permet d’augmenter les revenus sans avoir des biens immobiliers supplémentaires 😎.

Prologis génère également des revenus annexes via sa plateforme Essentials, qui comprend des services permettant à ses locataires d'optimiser les biens qu'ils louent. Grâce à cette plateforme, PLD est en mesure de fournir des chariots élévateurs, des générateurs, la formation de la main-d'œuvre, la robotique, l'automatisation et les bornes de recharge pour véhicules électriques.

Locataire

Prologis a une base de locataires diversifiée évoluant dans des secteurs différents avec un taux d'occupation de 98,0 % au premier trimestre 2023.

Leur premier locataire (Amazon) contribue à 5,2 % de leur loyer effectif net et leurs 10 premiers locataires à 14,8 %. Les principaux locataires incluent des noms comme Amazon, Home Depot, FedEx, DHL et UPS pour n'en nommer que quelques-uns.

Données financières

Maintenant que nous avons vu les fondamentaux, il est temps de s’intéresser à l’action via quelques ratios financiers.

On observe une très belle croissance du cours de l’action de 2009 à 2021 malgré des chutes en 2008 (crise des subprimes) et en 2022 (forte hausse des taux impactant la plupart des REIT).

Pendant toute cette période, Prologis n’a jamais cessé de croître en achetant ou construisant de nouveaux biens, ce qui s’aperçoit directement sur le chiffre d’affaire qui est en constante croissance.

Croissance des bénéfices (FFO)

Prologis a enregistré un taux de croissance moyen des fonds provenant des opérations (« FFO ») de 12,7 % depuis 2018. Ce qui est une très forte croissance dans l’univers des REIT.

Pour imager cette croissance, suite aux résultats du 1er trimestre 2023, la croissance des bénéfices à magasin comparable était de 11,4% et les nouveaux loyers ont subi une augmentation de 41,9% 🤩.

Il s’agit ni plus ni moins que de la plus forte hausse observée sur la globalité du secteur des REIT pour ce début d’année 👌.

Dette

Prologis a une note de crédit de A de S&P Global, les classant un cran au-dessus de Realty Income qui est la foncière la plus populaire parmi les investisseurs 😉. 

PLD a d'excellentes mesures de la dette. Ils ont un ratio dette/EBITDA ajusté de 4,0x, un ratio dette/capital à long terme de 32,77 % et un ratio de couverture des charges fixes de 11,2x à la fin de l'année 2022.

La dette de PLD est à 85 % à taux fixe, avec un taux d'intérêt moyen pondéré de 2,5 % et une durée moyenne pondérée jusqu'à l’échéance de 9,4 ans. De plus, PLD disposait de 6,7 milliards de dollars de liquidités totales en avril 2023.

Dividende

Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la sécurité d’un dividende pour un REIT est le ratio de distribution des FFO ou AFFO. 

Prologis a un ratio de distribution conservateur à hauteur de 65,8% qui couvre facilement le dividende. Depuis 2018, PLD a généralement amélioré cette mesure.

Prologis a augmenté son dividende en moyenne de 11,13 % chaque année depuis 2013. Il verse actuellement un dividende de 3,48$ par action, soit un rendement de 2,79 %.

Évaluation

Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la valorisation d’un REIT est le multiple Prix/FFO ou Prix/AFFO. 

J’utilise cette donnée pour :

• Comparer plusieurs REIT entre eux (souvent du même secteur)

• Comparer par rapport à la moyenne historique des dernières années

Vous l’aurez compris, je n’utilise pas le PER comme on pourrait le faire sur les autres actions en bourse.

Prologis a eu un multiple P/FFO moyen de 27,2x depuis 2018 alors que le secteur des REIT logistique a un multiple de 20,7x.

Prologis étant une entreprise beaucoup plus grande que tous ses concurrents, avec un bilan plus solide et a enregistré des taux de croissance beaucoup plus élevés.

Il est donc logique qu'elle mérite un multiple plus élevé de part sa qualité supérieure.

Prologis se négocie actuellement à un P/FFO de 23,6x, ce qui est légèrement inférieur à son multiple FFO moyen de 27,2x. Prologis est un REIT de très haute qualité qui se négocie à sa juste valeur par rapport à son multiple historique (voire un peu en dessous). 

Ils ont d'excellents indicateurs d'endettement, des taux de croissance, un rendement solide et un dividende très bien couvert. Je suis acheteur à ces niveaux de valorisation.

Toutes les données issues de cette édition proviennent du site de Prologis ainsi que des outils Moning et Alreits.

C'est tout pour moi ! Notez qu’il s’agit d'une présentation rapide de Prologis. Faites toujours vos propres recherches !

À vous !

Qu’avez-vous pensé de ce nouveau format ? Cliquez sur le ❤ pour m'indiquer que vous avez aimé et partagez cette édition à quelqu’un.

Bonne lecture 💸

Et comme toujours…Soyez conscient des risques. Toute opération d’investissement comporte des risques de perte en capital. N’investissez jamais de l’argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement 😊. Les informations présentées sur cette page, vous sont communiquées à titre purement informatif et ne constitue ni un conseil d’investissement, ni une offre de vente, ni une sollicitation d’achat. C’est un guide pour les curieux et les curieuses qui veulent se lancer dans des investissements ou simplement mieux gérer leurs finances perso. Il est toujours important de bien réfléchir et de croiser les données avant de se lancer 😉