#31 Investir dans le résidentiel américain via Mid-America Apartment Communities

S'exposer facilement au marché résidentiel américain avec plus de 100 000 appartements.

Pour les nouveaux arrivants, voici un petit rappel :

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Je vous partagerai mes connaissances et mes expériences en étant le plus concret possible. Mais sachez que tout investissement comporte des risques et que je ne suis pas un conseiller.

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On se retrouve pour une nouvelle analyse d’un REIT américain évoluant dans le secteur résidentiel américain 😉.

Aujourd'hui, je vous propose donc de découvrir Mid-America Apartment Communities (MAA), un REIT américain gérant des appartements et maisons aux USA !

Présentation générale

Mid-America Apartment Communities (MAA) est une FPI résidentielle pure. MAA exploite l'un des meilleurs portefeuilles résidentiels en termes de localisation.

Ses 276 communautés comprenant près de 100 000 appartements sont situées exclusivement dans les grandes zones urbaines de la région en pleine croissance du sud des États-Unis (Atlanta, Dallas, Orlando, etc…), à l'exclusion de la Californie.

MAA possède et développe un portefeuille diversifié de complexes d'appartements à travers ce qu’on appelle la “Sunbelt” (zone géographique du sud des États-Unis). Ses communautés s'étendent des centres-villes aux banlieues et aux villes satellites. En termes de commodités et de prix, ses actifs vont du luxe haut de gamme (classe A +) au logement abordable pour la main-d'œuvre (classe B-).

Le portefeuille de ce FPI comprenait un total de 101 717 unités à la fin du T1-2023 (contrairement au 95 285 indiqué ci-dessous), dont 3 004 unités en cours de développement. En excluant les unités en développement, ce FPI affichait un taux d'occupation de 95,5 % à la fin du premier trimestre.

Locataire

MAA a pour locataire des particuliers comme toi et moi. Il faut donc analyser directement le client potentiel moyen.

Le locataire moyen de MAA est un salarié âgé de 35 ans gagnant entre 78K et 96K dollars par an et travaillant dans des secteurs différents (14% Santé, 10% Technologie, 8% Finance, etc…). Cela accentue la diversification des locataires tout en se prémunissant contre un risque si un secteur devait avoir des difficultés.

Cette charge du loyer représente une charge moyenne de 23% par locataire. Un indicateur intéressant à surveiller afin de mesurer la solvabilité du locataire.

Marché

Afin de continuer de croître, il est nécessaire d’évoluer dans un marché croissant et positif. Dans le cas du secteur résidentiel, il faut donc surveiller de près :

• la migration de la population sur les différentes zones géographiques

• la croissance du travail

• la construction de nouvelles propriétés

Dans le cas de MAA, la croissance de la population et du marché du travail est supérieure par rapport aux marchés où MAA n’est pas présent. Ceci est un très bon point, par contre, la construction de nouvelle propriétés est aussi plus forte. Il faudra donc surveiller que l’offre ne soit pas trop importante par rapport à la demande.

La population migre vers ces marchés car le climat y est plus agréable mais aussi car le marché du travail y est plus dynamique. Ci-dessous, quelques usines qui ouvrent dans ces marchés. On y retrouve Tesla, Taiwan Semiconductor, Samsung, Ford par exemple.

Pour aller plus loin, voici une comparaison des villes en fonction de la croissance du marché du travail et de la croissance du développement de nouvelles propriétés.

En tant qu’actionnaire, on souhaite que l’offre soit inférieure à la demande, donc que la croissance du travail soit supérieure à la croissance des nouvelles propriétés.

Données financières

Maintenant que nous avons vu les fondamentaux, il est temps de s’intéresser à l’action via quelques ratios financiers.

On observe une très belle croissance du cours de l’action de 1994 à 2020 malgré des chutes en 2008 (crise des subprimes) et en 2021 (forte hausse des taux impactant la plupart des REIT).

Sur 20 ans, cela représente une performance de plus de 1000% 💥

Pendant toute cette période, Mid-America n’a jamais cessé de croître en achetant, construisant de nouveaux biens ou en rénovant d’anciens biens afin de les revaloriser, ce qui s’aperçoit directement sur le chiffre d’affaire qui est en constante croissance.

Croissance des bénéfices (FFO)

Mid-America a enregistré un taux de croissance moyen des fonds provenant des opérations (« FFO ») de 10,1 % depuis 2019. Ce qui est une très bonne croissance dans l’univers des REIT.

Le FPI a augmenté son NOI global de 8,6 % en glissement annuel et a maintenu un taux d'occupation de 95,5 %.

Mais MAA n’est pas le seul REIT résidentiel a être de bonne qualité avec une croissance régulière des FFO. Ci-dessous, un tableau récapitulatif de la croissance des FFO réparti par zone géographique afin de comparer les différents marchés américains.

Pour aller un peu plus dans le détail, la croissance des FFO pour chacun des REIT, toujours organisé par zone géographique.

Dette

Mid-America a une note de crédit de A-, les classant parmi les rares REIT à avoir une note de A. Aujourd’hui, seulement 8 REIT ont une note de A, on y retrouve des REIT comme Realty Income, Prologis qui sont des foncières très populaires parmi les investisseurs 😉. 

MAA a d'excellentes mesures de la dette. Ils ont un ratio dette/EBITDA ajusté de 3,4x, un ratio dette/capital à long terme de 38,6 % et un ratio de couverture des charges fixes de 8,3x à la fin du 1er trimestre 2023.

La dette de MAA est à 100 % à taux fixe, avec un taux d'intérêt moyen pondéré de 3,4 %. De plus, MAA dispose de 1,4 milliards de dollars de liquidités totales en aout 2023. Ce qui couvre les échéances des dettes jusqu’à fin 2025 !

Dividende

Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la sécurité d’un dividende pour un REIT est le ratio de distribution des FFO ou AFFO. 

Mid-America a un ratio de distribution conservateur à hauteur de 68,2%, ce qui couvre facilement le dividende.

Mid-America a augmenté son dividende en moyenne de 9,8 % chaque année depuis 5 ans. Depuis 1994, il n’a jamais connu de baisse. Il verse actuellement un dividende de 5,60$ par action, soit un rendement de 3,87 %.

Évaluation

Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la valorisation d’un REIT est le multiple Prix/FFO ou Prix/AFFO. 

J’utilise cette donnée pour :

• Comparer plusieurs REIT entre eux (souvent du même secteur)

• Comparer par rapport à la moyenne historique des dernières années

Vous l’aurez compris, je n’utilise pas le PER comme on pourrait le faire sur les autres actions en bourse.

Mid-America a eu un multiple P/FFO moyen de 23,4x depuis 2018 alors que le secteur des REIT résidentiel a un multiple de 16x.

Mid-America étant une entreprise avec un bilan plus solide que ses concurrents, il est donc logique qu'elle mérite un multiple plus élevé de part sa qualité supérieure.

Mid-America se négocie actuellement à un P/FFO de 16,8x, ce qui est inférieur à son multiple FFO moyen de 23,4x. Mid-America est un REIT de très haute qualité qui se négocie à des multiples inférieurs par rapport aux dernières années mais qui se justifie par un environnement différent et plus compliqué aujourd’hui. 

Toutefois, ils ont d'excellents indicateurs d'endettement, des taux de croissance, un rendement solide et un dividende très bien couvert. Je suis acheteur à ces niveaux de valorisation.

Toutes les données issues de cette édition proviennent du site de Mid-America ainsi que des outils Moning et Alreits.

Si tu souhaites aller plus loin et découvrir le secteur de l’immobilier résidentiel américain dans son ensemble, voici un article très détaillé sur le sujet 👉 FPI d'appartements : les loyers augmentent, encore une fois (article en anglais)

C'est tout pour moi ! Notez qu’il s’agit d'une présentation rapide de Mid-America. Faites toujours vos propres recherches !

À vous !

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Bonne lecture 💸

Et comme toujours…Soyez conscient des risques. Toute opération d’investissement comporte des risques de perte en capital. N’investissez jamais de l’argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement 😊. Les informations présentées sur cette page, vous sont communiquées à titre purement informatif et ne constitue ni un conseil d’investissement, ni une offre de vente, ni une sollicitation d’achat. C’est un guide pour les curieux et les curieuses qui veulent se lancer dans des investissements ou simplement mieux gérer leurs finances perso. Il est toujours important de bien réfléchir et de croiser les données avant de se lancer 😉