#25 Des terres agricoles américaines dans ton patrimoine - Farmland Partners

S'exposer à l'agriculture en louant des terres agricoles.

Pour les nouveaux arrivants, voici un petit rappel :

Clean Your Finance c’est quoi ?

C’est une newsletter pour toutes celles et ceux qui veulent apprendre des choses concrètes, faciles à mettre en place dans leurs finances personnelles. Nous ne sommes pas là pour devenir riche ou partir à la retraite à 30 ans (quoique 😁), mais peut-être juste pour mettre de l’argent de côté et investir afin de commencer à se créer une rente, un patrimoine afin de répondre à vos objectifs de vie.

Je vous partagerai mes connaissances et mes expériences en étant le plus concret possible. Mais sachez que tout investissement comporte des risques et que je ne suis pas un conseiller.

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Bonjour à tous !

J’espère que vous allez bien. Cela faisait longtemps que je n’avais pas fait une édition en dehors des récapitulatifs mensuels sur les performances du Labo 😉.

On se retrouve aujourd’hui pour un tout nouveau format qui j’espère vous plaira !

Je souhaite vous partager mes découvertes que j’effectue lors de mes investissements, peu importe l’actif (bourse, immobilier, crowdfunding, crypto, etc..).

L’idée étant de faire une dizaine d’édition par an en plus du récapitulatif mensuel du Labo 😎.

Nous sommes désormais 993 abonnés fidèles à suivre mes aventures 👌.

Un grand merci à toutes et à tous pour vos retours et partages.

D’ailleurs si tu souhaites toi aussi en faire partie :

Pour les intéressés, il existe une application pour lire directement la newsletter et interagir avec le reste de la communauté 😎

Aujourd'hui, je vous propose de découvrir Farmland Partners $FPI, un REIT américain gérant des terres agricoles !

Présentation générale

Farmland Partners est une société américaine spécialisée dans l'investissement et la gestion de terres agricoles 🌾

Fondée en 2013, elle opère principalement aux États-Unis et est cotée en bourse sous le symbole $FPI sur le New York Stock Exchange.

Elle représente avec Gladstone Land (autre REIT gérant des terres agricoles) l’entièreté du secteur agricole pour les REIT aux USA.

L'objectif principal de Farmland Partners est d'acquérir, posséder et exploiter des terres agricoles de haute qualité pour générer des revenus stables et durables.

$FPI est aujourd’hui propriétaires de 165 000 acres et gère pour le compte de tiers 31 000 acres supplémentaires.

Soit un total de 196 000 acres (environ 80 000 hectares) au travers de 20 états.

Ces terres sont louées à plus de 100 locataires différents qui exploitent plus de 26 types de plantation différentes !

La vacance locative est proche de 0% actuellement !

La valeur comptable brute des biens immobiliers (donc des terres et fermes agricoles) est estimée à 1,1 milliard de dollars tandis que l’entreprise est valorisée à 600 millions de dollars.

En plus des biens, l’entreprise a lancé un fond de gestion permettant aux institutionnels de s’exposer à cette classe d’actif. A ce jour, 60 millions de dollars sont gérés via ce fond.

Les terres agricoles servent globalement pour 2 types de culture.

Les cultures saisonnières et les cultures permanentes.

Pour les cultures saisonnières, il s’agit de :

✅ Cultures plantées/replantées chaque année

✅ Cultures alternées pour maximiser la santé du sol

✅ Produits de base comme le maïs, le soja, blé, riz, coton

Cela représente 90 % des acres du portefeuille et 70 % du total en valeur.

Pour les cultures permanentes, il s’agit de:

✅ Vignes, arbres sont plantés une fois et peuvent durer 25 ans ou plus

✅ Produits plus spécialisés comme les noix, agrumes, avocats.

Cela représente 10 % des acres du portefeuille et 30 % du total en valeur.

Les revenus de FPI ont une base fixe 💰 et une base variable 🌾

Pour la base fixe, il s’agit :

- Loyer payé pour les terres/fermes agricoles.

- Des revenus provenant des éoliennes et panneaux photovoltaïques lorsqu’il y en a

- Frais de management du fond de gestion

Pour la base variable, celle-ci représente un % des revenus de la ferme, donc par exemple sur la récolte du maïs🌽

Cette part n’est pas présente dans tous les baux et fluctue au gré du marché selon chaque culture.

Données financières

Maintenant que nous avons vu les fondamentaux, il est temps de s’intéresser à l’action via quelques ratios financiers.

Le cours de bourse n’est pas le plus flamboyant. A noter que l’entreprise a subi une attaque de vendeur à découvert vers 2018, ce qui a impacté le cours très fortement à la baisse.

Cela a d’ailleurs eu des conséquences directes sur l’entreprise car cela a engendré des coûts importants pour l’entreprise étant donné qu’il s’agit d’une petite entreprise. Ce qui l’a empêché de placer des capitaux dans sa propre croissance. On observe une stagnation/baisse sur le chiffre d’affaire.

Comme de nombreux REIT, les émissions des actions vont bons trains.

En revanche, lorsque l’entreprise juge que les actions sont bons marchés, ils n’hésitent pas à racheter leurs propres actions, ce qui est assez rare pour un REIT.

Comme beaucoup de REIT, $FPI est fortement endettée à hauteur 12,6 fois par rapport à l'EBITDA. L’endettement est très fort ici donc à surveiller de près !

Tandis que la dette par rapport aux actifs est de 38,4%. Je trouve cet indicateur pertinent étant donné qu’un REIT peut revendre ses biens immobiliers.

Depuis fin 2022, $FPI réalloue son capital et ses actifs en vendant des fermes à faible rendement pour :

✅ Acheter des fermes avec un meilleur rendement

✅ Rembourser une partie de la dette

✅ Effectuer des rachats d’actions (déjà racheté 2,6 millions d’actions en 2023)

La croissance du AFFO par action fluctue beaucoup mais j’estime une croissance plus régulière les années à venir car :

✅ Stratégie d’allocation d’actifs et de capital démarrée

✅Augmentation des loyers à périmètre équivalent de 16% cette année

✅Frais de gestion du fond

Remarque sur l'AFFO 👉 2022 a été une année exceptionnelle avec le conflit entre la Russie et l’Ukraine pour les cultures dites saisonnières 🌾

Ces cultures étant majoritaires dans le portefeuille de FPI, je m'attends à une baisse du AFFO pour 2023.

Toutes les données issues de cette édition proviennent du site de Farmland Partners ainsi que des outils Moning et Alreits.

C'est tout pour moi ! Notez qu’il s’agit d'une présentation rapide de $FPI. Faites toujours vos propres recherches !

À vous !

Qu’avez-vous pensé de ce nouveau format ? Cliquez sur le ❤ pour m'indiquer que vous avez aimé et partagez cette édition à quelqu’un.

Bonne lecture 💸

Et comme toujours…Soyez conscient des risques. Toute opération d’investissement comporte des risques de perte en capital. N’investissez jamais de l’argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement 😊. Les informations présentées sur cette page, vous sont communiquées à titre purement informatif et ne constitue ni un conseil d’investissement, ni une offre de vente, ni une sollicitation d’achat. C’est un guide pour les curieux et les curieuses qui veulent se lancer dans des investissements ou simplement mieux gérer leurs finances perso. Il est toujours important de bien réfléchir et de croiser les données avant de se lancer 😉