#33 Investir dans les sciences de la vie avec Alexandria Real Estate

S'exposer à la recherche et développement de nouvelles technologies et médicaments en louant des espaces de laboratoire.

Pour les nouveaux arrivants, voici un petit rappel :

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Je vous partagerai mes connaissances et mes expériences en étant le plus concret possible. Mais sachez que tout investissement comporte des risques et que je ne suis pas un conseiller.

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On se retrouve pour une nouvelle analyse d’un REIT américain évoluant dans le secteur des sciences de la vie 😉.

Aujourd'hui, je vous propose donc de découvrir Alexandria Real Estate (ARE), un REIT américain gérant des espaces de bureaux et laboratoires de recherche aux USA !

Présentation générale

Alexandria développe et possède des propriétés de classe A/A+ dans le domaine des sciences de la vie dans des pôles d'innovation AAA, principalement situés à San Francisco, Boston, New York, Seattle, San Diego, Maryland et dans le Research Triangle.

Ces “pôles d’innovation” que l’on peut appeler “cluster” ou “campus” ont été choisis par Alexandria car ils disposent de l'emplacement, du capital, des talents et de l'infrastructure pour soutenir l’industrie croissante des sciences de la vie.

Il s’agit des emplacements les plus productifs et les plus recherchés des États-Unis.

Alexandria est souvent catégorisé comme un REIT évoluant dans le secteur des bureaux mais je pense qu’il est incorrect de le faire.

Techniquement, ils ont des bureaux, mais qui sont vraiment différents des bureaux classiques. Ils devraient être davantage assimilés à des espaces spécialisés de recherche. Ils sont utilisés dans des domaines tels que l'industrie pharmaceutique, la santé, et ont des exigences différentes de celles d'un immeuble de bureaux standard.

Alexandria se concentre donc sur les propriétés critiques dans le secteur des biotechnologies et des laboratoires. Leurs propriétés s’accompagnent toujours d’applications spécialisées. On y retrouve des bâtiments abritant des laboratoires et des espaces de recherche dont les entreprises pharmaceutiques et de soins de santé ne peuvent se passer.

Locataire

ARE compte 850 locataires représentant plus de 76,5 millions de pieds carrés comprenant 41,9 millions de pieds carrés d'immeubles en exploitation, 5,5 millions de pieds carrés en construction, 9,7 millions de pieds carrés de projets de développement intermédiaires et 18,5 millions de pieds carrés de futurs projets de développement.

Les actifs immobiliers sont répartis sur différents marchés mais 75% de ces derniers sont localisés à Boston, San Francisco ou San Diego. D’ailleurs, Alexandria représente 25% du marché de Boston !

A ce jour, le taux d’occupation moyen est de 93,6%, ce qui est une très bonne chose.

En revanche, ce taux se détériore lentement depuis 5 ans, il faudra donc surveiller le taux d’occupation au fil des trimestres. Ceci est essentiellement dû à l’augmentation de l’offre sur le marché combiné à l’agressivité des hausses de loyer opérés par le management.

Ses propriétés sont louées à un groupe de locataires diversifiés de haute qualité, évoluant dans différents secteurs. On y retrouve des grands groupes pharmaceutiques, des institutions comme le gouvernement Américain, des Universités, des entreprises biotechnologiques, etc…

A ce jour, aucun locataire individuel ne représente plus de 3,5 % des revenus locatifs annuels.

Ci-dessous, la liste des 20 locataires les plus importants en Amérique du Nord. On y retrouve de grandes sociétés pharmaceutiques comme Bristol-Myers, Moderna ou encore Sanofi 😁.

Marché

ARE fournit un capital stratégique aux entreprises des sciences de la vie, de la technologie agroalimentaire, de l'innovation climatique et de la technologie via sa plateforme de capital-risque.

Le financement des biotechnologies semble se redresser et les sociétés de capital-risque des sciences de la vie sont assises sur une montagne de cash étant donné la deuxième année de collecte de fonds la plus élevée jamais enregistrée en 2022 (37,3 milliards de dollars). Ces fonds prennent généralement cinq ans pour être déployés 💰.

L’innovation pour le traitement et la guérison des maladies en est encore à ses débuts. Selon la FDA, sur les quelque 7 000 maladies rares connues, moins de 10 % ont fait l’objet d’un traitement approuvé par la FDA. Il y a encore du travail !

Donc les flux de capitaux vers les sciences de la vie devraient continuer à stimuler une croissance qui dépasse largement l’économie dans son ensemble et qui fournit une piste pour une demande qui existera aussi longtemps qu’il y aura des maladies sans traitement efficace.

Et pour preuve, à fin de 2022, le marché immobilier des sciences de la vie aux États-Unis seulement était d'environ 181,6 millions de pieds carrés, soit une augmentation de 50 % en seulement cinq ans. Et nous devrions monter jusqu'à 220 millions de pieds carrés d'ici 2025 selon les prévisions.

Mais le marché est préoccupé par deux vents contraires si on enlève volontairement les taux directeurs qui est propre à l’ensemble du secteur des REIT.

Il s’inquiète notamment du travail à distance et de la forte vague de nouvelles offres arrivant sur le marché.

Mais contrairement aux immeubles de bureaux traditionnels, les installations d'ARE ne sont pas aussi sensibles au travail à distance étant donné qu’il est plus difficile de faire du télétravail si on doit tester une nouvelle molécule ou avoir un laboratoire équipé et sécurisé.

D’ailleurs, ARE a récemment souligné que le taux d'occupation de son portefeuille de est sensiblement le même qu'en 2019, tandis que la consommation électrique de ses immeubles a même augmenté.

L’autre préoccupation du marché est la vague imminente de nouvelles offres. Près d'un tiers des espaces de bureaux en cours de développement sont consacrés aux sciences de la vie, et environ un cinquième des conversions de bureaux traditionnels en cours devraient devenir des propriétés liées aux sciences de la vie.

Le marché semble traiter l’immobilier des sciences de la vie de la même manière que les bureaux traditionnels, qui sont essentiellement un produit de base dans lequel chaque immeuble de bureaux a peu ou pas d’avantage concurrentiel.

Au contraire, je pense que la conception des bâtiments d'ARE de haute qualité et avec des emplacements imbattables au sein des principaux pôles d'innovation des USA agissent ensemble comme un « fossé » contre la concurrence croissante.

La majeure partie de cette offre à venir ne bénéficiera pas de la même qualité de construction ou de la même localisation que les propriétés d'ARE.

Par contre, il pourrait y avoir une certaine pression à la baisse sur le volume des locations et la croissance des loyers en raison de l'augmentation de l'offre.

Pour autant, ARE continue de développer de nouvelles propriétés qui sont déjà presque entièrement pré louées !

Données financières

Maintenant que nous avons vu les fondamentaux, il est temps de s’intéresser à l’action via quelques ratios financiers.

On observe une très belle croissance du cours de l’action de 1997 à 2020 malgré des chutes en 2008 (crise des subprimes) et en 2021 (forte hausse des taux impactant la plupart des REIT).

Sur 25 ans, cela représente une performance de 1673% 💥

Pendant toute cette période, Alexandria n’a jamais cessé de croître en achetant, construisant de nouveaux biens ou en rénovant d’anciens biens afin de les revaloriser, ce qui s’aperçoit directement sur le chiffre d’affaire qui est en constante croissance.

Croissance des bénéfices (FFO)

Alexandria a enregistré un taux de croissance moyen des fonds provenant des opérations (« FFO ») de 5,8 % depuis 2019. Ce qui est une bonne croissance dans l’univers des REIT.

Cette belle croissance est essentiellement liée à la forte augmentation des loyers effectuée chaque année ! Malgré toutes ces augmentations, le taux d’occupation reste très élevé, ce qui montre la qualité et l’utilité des biens immobiliers d’ARE pour ces locataires.

Cela se traduit également dans le NOI global à périmètre constant qui est en augmentation de 6,6 % en glissement annuel.

Et on ne peut qu’apprécier le fait qu’ARE a une marge EBIDTA des plus confortable par rapport à d’autres secteurs des REIT 😎.

Dette

Alexandria a une note de crédit de BBB+. ARE a d'excellentes mesures de la dette. Ils ont un ratio dette/EBITDA ajusté de 5,1x, un ratio dette/capital à long terme de 30,5 % et un ratio de couverture des charges fixes de 26,6x à la fin du 2ème trimestre 2023.

La dette d’ARE est à 99,2 % à taux fixe, avec un taux d'intérêt moyen pondéré de 3,69 % et une maturité de 13,4 ans. De plus, ARE dispose de 6,3 milliards de dollars de liquidités totales en août 2023.

Et pour couronner le tout, Alexandria n'a également aucune dette arrivant à échéance avant 2025 😍. Cela laisse le temps d’observer l’évolution des taux directeurs de la FED 😉.

Dividende

Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la sécurité d’un dividende pour un REIT est le ratio de distribution des FFO ou AFFO. 

Alexandria a un ratio de distribution conservateur à hauteur de 57,0%, ce qui couvre facilement le dividende.

Alexandria a augmenté son dividende en moyenne de 5,6 % chaque année depuis 5 ans. Depuis 1998, il a été baissé de moitié suite à la crise des subprimes. Il verse actuellement un dividende de 4,96$ par action, soit un rendement de 4,99 %.

Évaluation

Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la valorisation d’un REIT est le multiple Prix/FFO ou Prix/AFFO. 

J’utilise cette donnée pour :

• Comparer plusieurs REIT entre eux (souvent du même secteur)

• Comparer par rapport à la moyenne historique des dernières années

Vous l’aurez compris, je n’utilise pas le PER comme on pourrait le faire sur les autres actions en bourse.

Alexandria a eu un multiple P/FFO moyen de 19,9x depuis 2018 alors que le secteur des REIT de bureaux a un multiple de 6,6x.

Alexandria étant une entreprise avec un bilan solide et évoluant dans un secteur de niche par rapport aux autres REIT de bureaux classiques, il est donc logique qu'elle mérite un multiple plus élevé de part ses qualités supérieures.

Alexandria se négocie actuellement à un P/FFO de 11,4x, ce qui est bien inférieur à son multiple FFO moyen de 19,9x. Alexandria est un REIT de très haute qualité qui se négocie à des multiples inférieurs par rapport aux dernières années mais qui se justifie par un environnement différent et plus compliqué aujourd’hui. 

Toutefois, ils ont d'excellents indicateurs d'endettement, des taux de croissance, un rendement solide et un dividende très bien couvert. Je suis acheteur à ces niveaux de valorisation.

Toutes les données issues de cette édition proviennent du site d’Alexandria ainsi que des outils Moning et Alreits.

C'est tout pour moi ! Notez qu’il s’agit d'une présentation rapide d’Alexandria. Faites toujours vos propres recherches !

À vous !

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Bonne lecture 💸

Et comme toujours…Soyez conscient des risques. Toute opération d’investissement comporte des risques de perte en capital. N’investissez jamais de l’argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement 😊. Les informations présentées sur cette page, vous sont communiquées à titre purement informatif et ne constitue ni un conseil d’investissement, ni une offre de vente, ni une sollicitation d’achat. C’est un guide pour les curieux et les curieuses qui veulent se lancer dans des investissements ou simplement mieux gérer leurs finances perso. Il est toujours important de bien réfléchir et de croiser les données avant de se lancer 😉